Edificación sostenible: cómo decidir la ruta de tu proyecto
Antes de elegir una certificación para un activo, es fundamental definir los objetivos de sostenibilidad del proyecto. Estos objetivos determinan la ruta más adecuada, así como las estrategias y los resultados que podrán alcanzarse a lo largo de su desarrollo. Una vez definida la ruta, es posible identificar la certificación y las herramientas que mejor contribuyan a alcanzarlos.
¿Qué define la ruta: el objetivo o el sistema?
La decisión de una ruta comienza con la pregunta «¿qué se busca lograr con el proyecto?» Los objetivos del proyecto son los que definen la ruta de sostenibilidad y, a partir de ella, la estrategia, las herramientas y la certificación más adecuadas.
Entre los objetivos más comunes en el ambiente construido se encuentran:
– Reducir los costos operativos y el consumo de energía y agua.
– Responder a los requerimientos de inversionistas, fondos o clientes corporativos.
– Acceder a financiamiento verde o a mejores condiciones de crédito.
– Fortalecer el reporte ESG (ambiental, social y de gobernanza) de la organización o del portafolio.
– Diferenciar el activo en el mercado o frente a arrendatarios.
– Contar con evidencia verificable y reconocida del desempeño alcanzado.
En la mayoría de los casos, un proyecto responde a varios objetivos al mismo tiempo. Identificarlos y priorizarlos desde el inicio permite definir una estrategia de sostenibilidad coherente y seleccionar la certificación o las herramientas que aporten mayor valor, evitando destinar recursos a iniciativas que no respondan a las necesidades reales del proyecto.
En THREE, desde el primer contacto comercial hasta el arranque del proyecto, validamos el objetivo del cliente y profundizamos en sus necesidades, prioridades y expectativas. Esto nos permite entender qué busca lograr realmente con la sostenibilidad y qué aspectos tienen mayor relevancia para su proyecto, ya sea la eficiencia operativa, la reducción de impactos, el cumplimiento de objetivos ESG, el bienestar de los usuarios o la obtención de una certificación.
A partir de esta definición, podemos orientar la estrategia desde el inicio e integrar la sostenibilidad como una estrategia alineada con los objetivos del proyecto.
Primera decisión: ¿El proyecto se debería certificar?
La certificación proporciona un marco reconocido para medir, validar y comunicar el desempeño de un desarrollo. Además de ofrecer comparabilidad, resulta especialmente valiosa cuando el objetivo es responder a los requisitos de inversionistas, acceder a financiamiento sostenible, diferenciar un activo en el mercado o cumplir con las expectativas de clientes y otras partes interesadas.
Sin embargo, no todos los proyectos persiguen esos objetivos desde el inicio. Cuando la prioridad es mejorar el desempeño de un edificio existente, reducir costos operativos o atender oportunidades específicas de eficiencia, puede ser más conveniente comenzar con otro tipo de estudios o estrategias que permitan alcanzar esos resultados. En una etapa posterior, esos avances incluso pueden servir como base para un proceso de certificación.
¿Qué sistema de certificación corresponde a cada prioridad?
Cada sistema atiende una prioridad distinta. Antes que una comparación exhaustiva, la decisión parte de la prioridad principal del proyecto.
Prioridad del proyecto: Desempeño ambiental integral (energía, agua, materiales, ambiente interior)
Sistema a considerar: LEED
Cuándo corresponde: Nueva construcción u operación, en múltiples tipologías; cuando se busca reconocimiento internacional.
Prioridad del proyecto: Eficiencia medible con un proceso ágil y enfocado en costos.
Sistema a considerar: EDGE
Cuándo corresponde: Vivienda a escala, oficinas, hoteles e industria; mercados emergentes. Exige mínimo 20 % de reducción en energía, agua y carbono incorporado.
Prioridad del proyecto: Salud y bienestar de los ocupantes.
Sistema a considerar: WELL
Cuándo corresponde: Oficinas, espacios de trabajo y usos de alta ocupación.
Prioridad del proyecto: Accesibilidad e inclusión (dimensión social del ESG)
Sistema a considerar: Access4you
Cuándo corresponde: Espacios de uso público; se integra con WELL y LEED.
Prioridad del proyecto: Cero residuos y gestión de materiales.
Sistema a considerar: TRUE ZERO WASTE
Cuándo corresponde: Edificios de oficinas, plantas industriales, entre otros; exige mínimo 90% de desvío de residuos.
¿Y si el proyecto no busca una certificación?
Como THREE; somos una empresa de consultoría medioambiental, es decir, apoyamos a nuestros clientes a reducir el impacto en sus proyectos, como primer mandato. Existen estudios, análisis y actividades que permiten reducir consumos, optimizar la operación y generar resultados verificables. Además, si el proyecto decide certificarse más adelante, muchas de ellas aportan la evidencia que exigen sistemas como LEED o EDGE. La etapa del proyecto determina cuál conviene implementar primero. Algunos de estos estudios son:
Modelación energética
La modelación energética simula el desempeño del edificio antes de construirlo. Compara escenarios de orientación, envolvente, materiales y sistemas para estimar cómo cada decisión influirá en el consumo de energía.
Su mayor valor se obtiene durante la etapa de diseño, cuando las decisiones aún pueden ajustarse con menor costo y mayor impacto en el desempeño futuro del edificio.
Commissioning (Cx)
El commissioning (Cx) verifica que los sistemas de energía y agua se instalen, prueben y operen conforme a los requisitos del proyecto y a la intención de diseño.
Se desarrolla principalmente durante la construcción y antes de la entrega del edificio, cuando permite verificar que los sistemas se instalen, prueben y operen conforme al diseño. También puede realizarse durante la operación para identificar desviaciones, optimizar el desempeño y reducir sobrecostos derivados de sistemas mal calibrados.
Submedición de agua y energía
La submedición registra el consumo por sistema, área o uso —como iluminación, climatización, bombeo o riego— en lugar de medir únicamente el consumo total del edificio.
Su principal aplicación es durante la operación, ya que permite identificar dónde se concentra el consumo, detectar anomalías y verificar el impacto de las medidas de eficiencia implementadas. También constituye la base para procesos de medición y verificación, y para la recopilación de evidencia en certificaciones como LEED.
Ruta ESG
Una ruta ESG es un plan estratégico que organiza objetivos, indicadores, responsables y acciones en materia ambiental, social y de gobernanza.
Resulta especialmente útil cuando la decisión trasciende un edificio y busca orientar la estrategia de una empresa o de un portafolio inmobiliario. Permite alinear el diseño, la construcción, la certificación y la operación con metas medibles y con los requisitos de inversionistas, instituciones financieras y otros grupos de interés.
Tres preguntas para definir la mejor ruta
La ruta correcta se define respondiendo, en orden:
- ¿Cuál es el objetivo principal del proyecto?
- ¿Ese objetivo requiere el respaldo de una certificación reconocida? Define si conviene certificar y con qué sistema.
- ¿En qué etapa está el proyecto? Define qué herramientas tiene sentido aplicar.
En la mayoría de los casos, la respuesta no es elegir entre certificación o herramientas técnicas, sino combinar ambas de acuerdo con los objetivos y la etapa del proyecto para maximizar el valor.
En THREE acompañamos a desarrolladores, propietarios e inversionistas a identificar la estrategia que mejor se adapta a cada proyecto. Si quieres evaluar cuál es la más adecuada para el tuyo, conoce nuestros servicios o contáctanos.
Si aún estás definiendo si construir de forma sostenible es la decisión correcta y qué implica, te invitamos a leer nuestro artículo Construcción sostenible: respuestas a las preguntas más frecuentes
